因此，目前东盟10个国家中，人均GDP3485美元的菲律宾，无疑是最合适的选择，而且菲律宾的人口规模足够大，1.08亿，全球排在第13位，人口结构也非常年轻，平均年龄只有24岁，未来至少还有30年的人口红利期。
从人均GDP指标来看，理论上菲律宾目前处于房价已经启动，但是还有巨大增长空间的阶段。而从2012年开始算起的话，过去8年菲律宾的房价走势也充分印证了这一点，一直在上涨，但是涨幅还不算太猛，高度类似于中国2000年到2007年那一段时间。
过去8年，菲律宾的GDP年均增长率为6.5%，在亚洲主要经济体中排名第二，仅次于中国，力压越南，远超泰国。
国际货币基金组织预测，菲律宾在2026年GDP将超过马来西亚和泰国，成为东盟十国中的第二大经济体。汇丰银行预测，到2050年，菲律宾将超过印度尼西亚，成为东南亚第一大经济体，全球第16大经济体。
因此，未来20年，亚洲经济发展前景最好的两个国家，一个是中国，另一个就是菲律宾。而菲律宾的房价，也很有可能随着其经济的发展，再次复制过去15年中国房价的走势。
Part.2
从大的方向看，菲律宾的房产具备很好的投资潜力，那么从具体的城市来看，又该选择哪里呢？
回顾世界各国的历史不难发现，一个国家最具房产投资价值的城市，毫无疑问是其首都。北京、东京、首尔、伦敦、巴黎、曼谷，莫不如是。
因此，投资菲律宾的房产，首选城市应该就是其首都马尼拉。而马尼拉也确实具备各方面的条件。
对马尼拉比较了解的人都清楚，和国内的城市相比，马尼拉很多地方像极了北京，因为它是菲律宾的政治、经济、文化、教育、医疗、艺术中心，是权力和财富的高度汇聚之地，集全国优势资源于一身。
马尼拉大教堂
2019年，马尼拉一座城市贡献的GDP，就占据了整个国家的43%，几乎创造了整个国家一半的财富。
在繁华程度和城市面貌方面，菲律宾又像极了上海，其CBD规划瞄准国际化大都市，摩天大楼鳞次栉比，街道路面干净整洁，晚上霓虹灯光闪烁……BGC（Bonifacio Global City，博尼法西奥环球城）也被称为马尼拉的陆家嘴(600663,股吧)。
BGC夜景
在房屋供需上，菲律宾又像极了深圳，深圳人口1344万，土地面积1997平方公里，马尼拉人口2400万，土地面积只有638平方公里，人口密度是深圳的5.6倍。
人地矛盾，菲律宾比深圳有过之而无不及！
在资金的自由度和国际化方面，菲律宾又像极了香港。在国内，房屋购买必须使用人民币结算，资金监管异常严格，而在菲律宾可以使用美元结算，这一点，你懂的。
正是因为马尼拉是一座集北京、上海、深圳、香港等诸多特色于一体的城市，加上菲律宾整个国家经济的快速发展，从2012年以来，马尼拉的房价已经连续上涨了8年，甚至在今年全球新冠肺炎疫情肆虐全球的大背景下，马尼拉的房价一季度整体也上涨了12.4%。
随着房价的不断上涨，马尼拉的房租也在逐年攀升，目前马尼拉主要商务区的的租金回报率普遍在6.11%-8.91%之间，即一套100万的房子，每年租金就能达到八九万，数倍于北京上海1.5%左右的年回报率。
高力国际（Colliers International，全球知名的房地产服务机构）统计的数据显示，过去五年，马尼拉房屋空置率仅在10%左右，以目前的发展趋势预测，未来5到10年，马尼拉房屋的整体入住率将长期保持在90%以上。
目前，包括谷歌、IBM、甲骨文等国际化的IT公司亚太地区分公司全部设在马尼拉，美国版支付宝PayPal公司，美国的电信巨头Verizon公司，都将其客服及电话销售转移到了马尼拉。
谷歌的办公楼
目前的马尼拉，已经成为新的亚洲科技枢纽，未来发展潜力巨大。在最新的GaWC世界城市排名中，马尼拉被评定为世界一线城市，排名超过深圳，位于上海、北京之后。
Part.3
虽然马尼拉的房价已经连续上涨了8年，虽然马尼拉已经跻身世界一线城市之列，但是目前马尼拉的房价，与其世界一线城市的地位“严重不匹配”。
和伦敦纽约东京CBD核心区动则二三十万，北京上海深圳核心CBD区一二十万的房价相比，目前马尼拉核心CBD区域2万多的房价，显得极其“亲民”。
经历过北京上海深圳房价过去十几年完整上涨周期的人，显然看到了马尼拉房价的“洼地”价值和未来持续增长的潜力。一些反应比较敏锐的人，也于几年前开始陆续在马尼拉投资房产。
或许是因为感受到了房地产对于发展中国家经济的拉动效应，菲律宾政府对房地产的态度是异常积极而且支持的，是东盟十国中为数不多的对外国购房者打开大门，而且可以享受永久产权的国家，并且写入了宪法保护外国人产权。
菲律宾建房周期一般在5年左右。目前，外国投资人在菲律宾购买期房，主要有两种模式。一种是先支付一定比例的首付，尾款分期支付。比如先付10%的首付，另外30%分60个月支付，剩余60%尾款交房时一次性付清或贷款。
另一种方式是在国内几乎不会再有的首付分期，即0首付，交房时再一次性支付尾款或贷款。比如首付20%可以按照60个月支付，剩余80%尾款5年后交房时再一次性付清，这样的好处就是将资金压力延后五年。
目前，菲律宾是全世界少有的几个允许在交房前进行房屋买卖转让的国家。熟悉香港楼市历史的人都知道，这种政策，民间叫它“炒楼花”。
对全球地产历史有所了解的人更清楚，只有房地产处于上涨通道时期，而且政府对房地产是持支持态度的时候，才会允许“炒楼花”的存在。因为“炒楼花”会极大地放大杠杆。
