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影响房地产市场长期走势的十大政策(4)

来源:网络整理 作者:新闻资讯网 人气: 发布时间:2018-11-01
摘要:人口由农村迁移至城市、由欠发达地区迁移至发达地区是大势所趋。研究表明,各国人口迁移大体呈现为两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,各级城市都有人口迁入,这与工业化尚处于初中期的产业结构有关;第二

  人口由农村迁移至城市、由欠发达地区迁移至发达地区是大势所趋。研究表明,各国人口迁移大体呈现为两大阶段:第一阶段,人口从农村向城市迁移,各级城市都有人口迁入,这与工业化尚处于初中期的产业结构有关;第二阶段,人口从农村和中小城市向特大城市、大城市迁移,中小城市人口迁入停滞,大都市圈人口继续增长,其驱动力是产业升级和集聚效应。

  即使是已高度城市化的美国、日本,人口向大都市区集聚过程至今仍未停止。从中国看,改革开放后人口向各级城市、小城镇迁移,1995年-2010年,人口主要迁往珠三角、长三角、京津等地区,2010年后主要迁入一线城市和部分二线城市,目前总体上处于人口迁移的第二个阶段。

  中国城镇化已处于中期阶段,增长有所放缓但仍将持续。城镇化水平从2000年的36%左右提高到了2017年的58.52%,年均增长1.3个百分点,平均每年进入城镇就业的农业转移人口最高达到2000万左右,保持高速增长,但增长势头放缓。据有关方面预测,如果未来一段时间内我国经济增长保持在6%左右,城镇化率增长维持在0.6个-0.8个百分点,到2030年城镇化率将达到65%-70%,城镇人口将超过9亿人,进入以城市主导的社会形态。

  国家将继续推进城镇化战略,实施差别化人口落户政策。《国家新型城镇化规划》提出,以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为条件,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制,合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制,合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

  规划要求推进人口管理政策改革,在加快改革户籍制度的同时,创新和完善人口服务和管理制度,逐步消除城乡区域间户籍壁垒,促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

  综合判断,在未来一二十年内,中国仍处于城镇化较快发展期,除京、沪等资源环境承载力严重超载城市外,重点城市群特别是区域性中心城市人口将持续较快增长。在此情况下,一二线城市房地产市场将长期承压,这也呼唤及早建立完善房地产租税制度,释放市场合理预期。

  十、加快养老产业发展

  人口对房地产市场的影响除人口规模、城乡人口结构外,人口年龄结构也是一个重要变量,其直接影响是人口老龄化及国家养老政策。

  三大因素将决定国家养老产业的未来。一是人口老龄化加速。我国老龄化率已由2000年的7%上升到2017年的17.3%,60岁及以上老年人口达2.41亿。据预测,2050年中国老年人口将达到4.8亿,约占全球老年人口的四分之一。庞大的老年人口数量构成了我国养老产业大发展的基础,预计到2050年中国老年人口的消费潜力将超过100万亿元,约占GDP的三分之一。

  二是消费升级推动养老产业快速发展。2017年我国人均GDP已达8836美元,服务业稳居国民经济的第一大产业,服务消费成为消费结构升级的重要推手,医疗、健康、养老等民生产业进入全面跃升的新阶段。养老服务业成为服务消费的新高地,需求规模快速增大,医疗护理化日益扩大,供给主体更加专业化、多样化。

  三是发展养老产业成为基本国策。国家不仅提出了“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”建设目标,还密集出台相关政策,涵盖养老设施建设、养老用地保障、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、金融支持、税费优惠、财政补贴等各个方面,发展养老产业成为供给侧结构性改革的重要内容和长期政策。

  在中央力推、地方热捧、需求日盛的形势下,近年来我国养老产业迅速发展,正跨越“筑底期”,迎来“黄金时代”。

  尽管养老产业小而分散、经营粗放、亏损面大的总体格局尚未根本改变,但企业布局养老市场仍热情不减。随着大型房企、险资、国企、投资机构争相进入养老市场,行业洗牌在所难免。未来抢滩养老市场的重要筹码,除硬件设施与时俱进、服务内容日益专业、服务管理不断精益外,主要就是延长产业价值链,以产业互补构建竞争优势。

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(责任编辑:李佳佳 HN153)

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