总体上看，在正常情况下，预计2021全年商品住房销售面积同比增幅将保持正增长并再创历史新高，销售价格同比增幅在5%左右，房地产开发投资同比增速将持续在7%左右。2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场发展的步伐将会进一步加大。时间上看，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2月至4月的剧增，到4月至6月的高增长，再到6月以后正常增长。空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退。风险上看，市场风险有望进一步下降，但须预防大起大落风险。
“十四五”时期，住房拐点将来临，结构性潜力巨大。总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力依然存在。时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降的拐点可能会提前来临。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。从空间类型上看，存在四类机会区域：一是人口集中流入地区，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展较快和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。同时，存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。从物业类型看，中国房地产发展将从数量型转向质量型发展：智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。从风险上看，一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。
对策建议：
瞄准五个关键 实施重点突破
首先，建立体系化、定量化的政策基准以强化精准、有效调控。未来几年处在楼市调控的关键期和机遇期。要紧紧抓住房地产调控的最后机遇窗口期，坚持“房住不炒”定位、“稳房价、稳地价、稳预期”的目标、“因城施策”的原则，保持房地产调控政策的连续性、一致性和稳定性；同时注意调控策略，把握好调控力度和节奏。
定量化各项具体政策目标及力度的有效边界。住房需求政策与监管边界可概括为“1250”。本地单身限购1套，本地家庭有条件限购2套，外地人有条件限购1套，限售时间以5年为临界点，住房需求监管零漏洞、零容忍；住房供给政策与监管边界可概括为“8310”。利润率不高于8%，商品房交易价、登记价、评估价“三价合一”，商品住房库存去化周期保持在1年左右，住房供应监管零漏洞和零容忍；住房用地政策与监管边界可概括为“4410”。最高地价不超过总房价的4成，每宗地从开发到预售时间不得超过4年，总量及结构上实际可供土地储备规模应保持在近期1年左右土地销售规模，土地监管零漏洞和零容忍；住房金融政策与监管边界可概括为“3510”。各金融机构的房地产贷款存量占总贷款存量不高于3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上贷款利率基于基准利率上浮1成以上，金融监管零漏洞和零容忍；住房税收政策与监管边界概括为“5520”。对疑似炒房的按照房产交易税顶格征收，契税按5%顶格征收，5年内交易全额征收增值税，非唯一住房及唯一住房5年内交易按房价2%（或转让所得20%）顶格征收，对疑似“炒房”征税应做到零遗漏。此外，还要合缝化各项政策目标及有效边界的组合，让各种政策目标及力度的有效边界相互之间始终处于无缝密合状态。
其次，规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。第一，构建以都市圈为单元和主体的地方和全国住房空间体系。第二，构建以都市圈为主体的公共产品空间体系。第三，构建以都市圈为主体的建设用地空间体系。建立都市圈内人口、住房与土地指标相挂钩制度，并根据中心城市郊区和周边城市提供新增住房和接纳增量人口的规模，配给相应的增量土地指标。第四，探索以都市圈为主体的住房、土地、公共产品一体化长效机制。
再次，加快开征房地产税以带动长效机制建设。在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点，争取在“十四五”期间开征房地产税。第一，总体思路为，“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”。第二，总体方案为，仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征税。第三，总体框架为，在税率上可采取0.5%至3%之间，在税基上对房产原值一次减除40%至60%后的余值计算缴纳，在范围上仅对完全产权的城镇住房进行征收，在起征点上控制为人均面积40-50平方米或者户均面积50-60平方米两个标准任选一个；对老弱病残孤等贫困或者特殊困难家庭进行一定减免，地方政府提供满足教育、治安等公共基础住房。第四，建立开征房地产税的配套措施。第五，建立开征房地产税的保障措施。建立房地产税开征的适应性预期，凝聚开征房地产税的最大共识，最后建立房地产税缴纳的激励约束机制。
四是启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售结合”的住房体系。自有自住是主体，租赁住房同样重要。租售结合从宏观层面强调两种方式互相补充，共同解决住房问题。从微观层面强调租售转化，即又租又买或者先租后买，也可以先买后租。其次，实施“322”新市民安居工程。即，空间潜力、业态潜力和人群潜力这3大潜力，大都市周边和城市主城区内2大空间，购买和租赁2种形式。再次，健全新市民租赁住房体系。为此，开辟建、购、储、认四条房源；存量租赁为主，构建在线交易平台和政府监管，健全市场体系；促进租售同权，保护供需权利；支持公司经营，反对市场垄断。第四，完善保障性租购住房的保障机制。
五是探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。为解决现实问题之急和顺应未来发展之需，应改革住房公积金制度。第一，改革现行的住房公积金基础制度，构建完善住房公积金基础制度体系。建立基于工资收入的职工缴交与单位补贴反向相关的制度，完善住房公积金异地存取和转移接续制度，实现住房公积金管理中心全国联网，建立不同机构、地区和期限的住房公积金有偿借用机制，完善住房公积金收益分配制度。第二，改革住房公积金管理体制，建立政策性住房金融融资机构。建议将住房公积金管理中心改为住房公积金银行，构建并明确界定住房公积金银行多元化股权结构，将原来委托给商业银行的金融业务转移给住房公积金银行，建立并逐步完善对住房公积金银行的双重监管制度，建立全国住房公积金银行协会和住房公积金银行界市场。第三，以住房公积金为主体框架，建立政策性住房金融体系。拓展住房公积金银行的服务功能和服务范围，建立政策性住房抵押贷款担保和保险公司，健全和充实各地住房保障管理中心的开发和运营保障房的融资功能，探索多种补充性、政策性住房金融工具。
（作者单位：倪鹏飞、徐海东：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心；丁如曦：西南财经大学经济学院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心）
