中国住房市场现“V”型变化

　　过去一年，中国住房市场经历急速下降后转向边际递减式回升。

　　全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程。2019年10月，房价平均为9174元/平方米，同比增长9.8%，截至2020年11月，房价水平突破万元大关，为10071元/平方米，同比增长7.9%。

　　住房销量创新高，住房开发量增速有升有降。在需求方面，月度住房销售面积增长率波动较大，总体保持由降转升的恢复态势，并创造了新高水平；在供给方面，新开工、施工与竣工面积经历从骤降到波动性恢复的过程，总体来看，受新冠肺炎疫情以及停工停产的影响，住房建设与供给受到了严重的抑制，出现大幅下滑，而后续随着疫情防控形势的好转和复工复产，住房供给保持整体恢复态势；待售住房面积有所增加，同比增幅呈现倒“U”型变动，表明待售住房经历疫情冲击下的短暂积存升高后，随着经济社会和住房交易正常活动的恢复，又迈进正常轨道。

　　住房投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程，对经济增长贡献较大。全国住房开发投资额增幅呈现“V”型变动，住房开发投资当月完成额同比增长率从2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，随后逐步上升，至2020年10月，住房开发投资当月完成额同比增速14.27%；住房开发投资对经济恢复性增长具有重要意义。2020年，经济增速与住房开发投资保持同步变动态势，对于稳投资、促增长发挥了重要作用。另外，考虑到房地产业与建材、家具、金融等产业关联性高，带动性强，住房开发投资对经济增长的实际贡献可能还要更大。租赁市场受疫情冲击较大且恢复缓慢，疫情冲击下全国住房租赁市场整体遇冷，不同层级城市间“冷热不均”，分化明显。

　　房价空间分化总体有所减弱。总体房价降温明显，空间演变趋缓。上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一二线城市二手房价格增速微幅回升，三四线城市二手房价格增速有所收窄。房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。

　　总判断：

　　房地产市场恢复比较理想

　　首先，楼市恢复稳定并在“六稳”“六保”中发挥一定贡献。第一，房地产市场恢复基本符合预期。2020年1-11月，全国住宅和商品房累计销售面积皆超过2019年同期水平，房地产和住房开发投资恢复到中高速水平。第二，房地产市场在严重外部冲击下实现快速恢复。2020年住房市场经历1-2月份的剧烈下降后，开始快速回升，由负转正。第三，市场空间分化势头趋缓。第四，房地产市场总体风险有所下降。第五，房地产相关产业对“六稳”“六保”贡献较大。

　　其次，房地产市场风险、错配和挤出问题没有根本解决。第一，炒房还没有被完全控制。2020年11月，全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨，高于10月份的39个。第二，楼市风险总体仍比较大，是经济金融的重要风险源。第三，住房与人口分布错配加剧。2003年到2018年，92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈，但是2002年到2017年，房地产销售中仅有69.62%发生在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比较突出。第四，租赁市场问题层出不穷，各种事件频发。第五，房地产对消费、投资的挤出效应有所增加且继续阻碍结构调整。

　　再次，住房市场从剧烈波动增长转向恢复性平缓波动增长。具体而言，住房市场的增长周期长度未变，但波动幅度更加平缓，其季度变化始终存在，但变动幅度更为平缓，2020年经历了春寒夏暖秋冬回温的转变；其空间分化从持续转向交替，从城市转向都市圈城市群；此外，房地产投资增长在下降一个台阶后总体稳定，而房价增长与经济增长从相背而行转向相向而行。

　　研判：

　　多重因素确保中国楼市收敛性恢复

　　疫情虽然对楼市造成强烈冲击，但由于政府和市场各方皆采取有效措施，积极应对，确保楼市收敛性恢复。

　　首先，疫情冲击楼市致全面骤降及收敛性恢复。疫情属于经济系统外的冲击，通过多种途径影响楼市。受疫情影响，中国城市经济与楼市按下“暂停键”，经济下滑导致楼市刚性需求下降或延后。疫情国际大流行导致国外经济受到冲击，并且境外疫情输入的影响随时可能发生。外部经济暂停，从国外间接对中国城市经济产生负面影响，进而对楼市产生多重影响，包括：导致楼市“V”型变化；导致空间格局重塑。受疫情发生及扩散影响，过去比较繁荣的中部地区受到严重冲击；导致具体需求变化不一。其中，刚性需求，尤其是农民工等新市民的置业需求因为收入和就业下降而显著下降，但改善性住房需求相对旺盛。此外，疫情加剧房地产的投资避险属性，热点城市投资投机需求存在，住房依然炙手可热。

　　其次，经济基本面决定楼市收敛性恢复。宏观经济放缓但城市化仍处在加速期；互联网和电商发展各类物业影响不一；经济基本面的差异决定楼市区域分化。

　　再次，政策与制度决定楼市收敛性恢复。第一，抗击疫情的政策措施果断有力。中央出手果断，地方贯彻有力，疫情迅速得到有效控制并取得决定性胜利，疫情防控和复工复产统筹有序推进，这是楼市恢复的基本前提。第二，宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应。第三，基础制度没有彻底改变，“炒房”的动力仍在。第四，政策与对策博弈导致总体稳定，局部波动。一方面，中央始终坚持“房住不炒”调控总基调不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段；另一方面，执行力度在时空上存在差异。

　　四是，住房用地供求变化和空间差异助推楼市收敛性恢复。地价快速上涨带动房价上涨；土地购置面积上涨导致住房供应下降；土地区域差异影响住房区域差异。

　　五是，资金松紧变化和空间差异影响楼市收敛性恢复。第一，宽松的货币政策支持了房地产信贷增长。2020年，商业性房地产贷款余额一直保持10%以上的增长。第二，开发企业资金来源与住房销售面积变动保持高度相关性，同步由负转正。第三，土地购置面积与开发资金来源增长保持比较同步的变动态势。第四，住户部门对房价预期和购房意愿经历下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的购房意愿先缓慢下降，然后逐渐上升。

　　展望：

　　楼市将延续平稳 结构性潜力仍在

　　展望未来，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，2021年中国楼市总体有望延续平稳，但其结构性潜力仍在。