2016年年中笔者通过自己的研究，发现澳洲边远省会城市霍巴特的房产具有极高的投资价值，虽然当时并不知道它什么时候会起飞，但是其极高的性价比和内在价值让笔者垂涎三尺。

所以笔者撰文向广大读者推荐了这座城市，把它称之为澳洲房地产界的阿里巴巴。

文章发出后引来骂声一片，因为当时大家的关注重点，都在悉尼和墨尔本身上，这个被大众遗忘的城市反而普遍被认为没有前途。

然而，从2016年底开始，霍巴特开启了一轮史上罕见的大牛市，至今已经持续了2年。

即使在今年，以悉尼和墨尔本为代表的澳洲房地产普跌的大背景下，霍巴特的房市依然保持着强劲上涨势头。今年至今，它已经上涨了9.3%。你可能觉得9.3%对于我们中国来说没有什么，但对于澳大利亚来讲，这点涨幅还是很恐怖的。

坦白说，在短短两年时间内，霍巴特能涨得这么疯，也是完全出乎笔者意料的。

笔者在2018年年中已经开始提醒读者注意风险，如果你没有及时赶上这波牛市的话，那现在最好还是不要再去追高了，开始关注和研究下一个霍巴特可能会比较明智。

下一个霍巴特在哪里？笔者一直在思考这个问题。在经过将近一年的细心观察，仔细思考，实地考察和市场验证之后，笔者打算和读者分享一下自己的结论。与此同时，也把自己总结的方法论和大家探讨一下，不一定对，惟愿有助于您海外掘金。

之前笔者把霍巴特称为澳洲房地产界的阿里巴巴，这篇文章的题目就起为澳洲房地产界的腾讯。

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澳洲房地产界的腾讯到底是谁呢？答案揭晓：它指的并不是某一个城市，而是某一类城市。

这类城市有一些共同特点：它们不占据新闻头条，不像悉尼和墨尔本那样整天吸引着大众的眼球，但是它们的房价走势却呈现出一种稳步上扬的健康势态。

由于其优秀的内在价值，越来越多的聪明投资者现在已经开始关注它们了。

它们是真正的闷声发大财者。

它们中的杰出代表就是本文的主角——B&B。这是维州的两座城市：巴拉瑞特（Ballarat）和本迪戈（Bendigo）。

类似的腾讯系城市还有新州的卧龙岗（Wollongong），纽卡斯尔（Newcastle）和维州的吉隆（Geelong）。

由于笔者对维州城市的了解要多于新州，所以本文主要介绍维州的这两座双子星城市。

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这两座城市的建城和发展都起源于十九世纪中叶的淘金潮时代。

由于那时候当地突然发现了大量的金矿，全球各地的淘金者闻讯蜂拥而至，跑来掘金。这两座城市也因此被称为大金山和小金山。

采矿业的繁荣带动了城市建设的巨大发展，使得这里的繁荣程度一度超过首府墨尔本。

不过随着可开采金矿的枯竭，除了一小部分居民决定留在这里，其他人都陆陆续续地选择了离开，大小金山因此没落。

今天如果你徜徉在这两座城市的大街上，看着街两边精致的维多利亚式建筑群，你依然能感受到当年这里的繁华程度。

（本迪戈；图片来源：当地政府网站）

（巴拉瑞特；图片来源：当地政府网站）

目前这两座城市分别是维州第三大和第四大城市，常住人口规模在十万人左右（第二大城市是吉隆，常住人口大概在二十万左右）。

以下表格根据最新人口统计数据制作。为了便于比较，我同时列出悉尼，墨尔本和吉隆的数据用于对照：

从上述统计数据，我们可以观察到以下几个现象：

悉尼和墨尔本依然是澳洲最拥挤的城市，每平方公里人口数达到或者超过400人，不过让人意外的是，维州第三大城市和第四大城市的人口密度均大于第二大城市吉隆，其中本迪戈过300；

悉尼和墨尔本人口增长都在变缓。悉尼的人口增长率在2013年达到顶峰，之后逐渐回落，2016年跌至3.96%；墨尔本人口增长率2015年呈现爆炸式增长，但是2016年又骤然降至2.98%；

巴拉瑞特2014年和2015年均呈现爆炸式增长，其中2015年竟然超过首府墨尔本，虽然在2016年降至4.52%，但降幅小于墨尔本，同时在五大城市中人口增长率还是最高的；

本迪戈近5年呈现稳步上涨趋势，其中2016年上升至近5年最高水平4%，表明大众对定居本迪戈的兴趣开始上升；

吉隆表现一直比较稳定，近5年保持在2%以下

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笔者之所以看好这两座城市，主要有以下几点理由：

理由一：估值合理，上升空间大

投资最重要的一点就是要买得便宜。同样上涨100%，房子从10万涨到20万要比从100万涨到200万容易得多。目前这两座城市普通House的平均价格大概在50万左右，而墨尔本同样类型的房子大概要100万往上。

从统计数据看，这两座城市的人口增长率和人口密度也非常合理健康。这就意味着，这两座城市的房价是有不断流入的人口这个基本面支撑的，上涨并非是无本之源。

根据笔者日常生活中的留心观察，搬到那里的人有很大一部分是被墨尔本的高房价挤出效应挤出去的人。 他们有稳定的工作和收入，虽然他们负担不起墨尔本的房子，但是负担B&B的房子还是绰绰有余。

而且目前墨尔本的House市场，毛租金回报率大多数都在5%以下，租金收入基本不能全部涵盖房屋贷款和其他税费开支。

但是B&B的House市场，毛租金回报率基本都在7%左右，个别房产甚至可以高达10%。那里的House基本能够实现“自己出首付，租客帮还贷款和其他税费”的投资理想状态。

选择方法一：不要跑去热门区域凑热闹，而是多在冷门区域做研究。找那些基本面良好，符合上涨逻辑的地区掘金，最重要一点：价格要足够便宜。

理由二：基础设施完善，产业机构合理

B&B历史上也曾经是“大户人家”，虽然随着淘金潮的结束开始没落，但是瘦死的骆驼比马大，在长达几十年的淘金潮中，城市的基础设施建设得到了发展和完善。

和其他小镇和乡村不同，B&B的大型医院，大型商场，商业街，从小学到大学的各类学校一应俱全，各项配套基础设施一点都不逊色于首府城市。

与澳洲的一些纯矿业城市不同，B&B虽然是以开金矿起家，但是在金矿落幕后的相当长一段时间内，它们也已经逐步改善了自己的单一产业结构。

目前B&B三大产业均有分布，比如澳洲第五大银行Bendigo银行总部就坐落于本迪戈；巴拉瑞特在大学边上新建了高科技产业园，期望能转身为一个IT城市。一些高科技公司，比如IBM也有办公室在园区内。

（当地新建医院大楼）

选择方法二：对区域研究时，不要只盯着它的现在，要多看看它的前世。最好的投资标的就是那些曾经辉煌，现在落难，但是未来还有可能东山再起的凤凰。

理由三：交通便利，地理位置优越

按照目前维州火车的速度，从墨尔本市中心坐火车到巴拉瑞特大概需要1个半小时，到本迪戈大概需要2个小时。如果换成中国高铁，到巴拉瑞特大概是20分钟，到本迪戈大概是30分钟。

考虑到澳洲政府的办事效率，换中国高铁在近期内可能有点难度，那打个折，如果未来到B&B可以控制在1小时以内，那么这两座城市的吸引力将大大增强。

按照最新一年维州政府的基础设施规划，政府确实有打算将这两地的火车线升级。

目前从本迪戈直达墨尔本的火车快线就已经被缩短至1个小时。