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看完北京楼市:我有三点想说!

来源:网络整理 作者:新闻资讯网 人气: 发布时间:2021-03-14
摘要:欢迎关注樱桃大房子!

之前写过北京的文章,叫大家入手买,但毕竟只是凭数据做判断。我跟你们说了,会去北京出差,顺便去一线跑跑,把北京市区行情大概做个简单了解。

这样可以结合数据和市场做出更准确的判断,让刚需更好把握时机,所以今天跟大家做个跑盘后的汇报。

看完北京楼市:我有三点想说!

先说学区房

关于学区房,北京的人都知道西城区和海淀区的学区房是最好的,西城区就数金融街(000402,股吧)最顶级了,来这里上学的孩子非富即贵。

片区共6个小学,北京第二实验小学,顶级学位,18-20万/平,房子破的很,学位房只有新文化(300336,股吧)街的6栋楼可以上,但学校另外留了很多学位,哪些孩子能上不用我说拉。

中海凯旋,算是片区品质最好的小区了,即便北京楼市在调整,房价大多在跌,这几年中海凯旋的价格都没有跌过,非常坚挺。

虽然小学在金融街来说相对不算顶级,西单小学,但中学很好,而且在整个北京来说小学也算很不错。

我去看的一套170平米,报价3400万,单价20万/平,当天就碰到几波看房的,五个客户等着买,结果第二天中介告诉我,成交了。

另外还有一个尊府,09年的房子,也是20万一平了。

像中海凯旋和尊府这种房子,不论学位,品质,还是地段来说,确实都是无可挑剔,毕竟就在中南海的旁边,对于有钱人来说,周边也没有同类型小区可选择,所以我觉得他们以后即便涨到30万都很正常。

看完北京楼市:我有三点想说!

宏庙小学,也是顶级学位,所带的学区房,像宏汇园,丰汇园,一房20万/平,两房18万一平,而且房源很少,没人卖。

而金融街二流的小学,比如奋斗小学的学区房也要十六七万。

带奋斗小学的学区房,西城晶华也算品质不错的小区,154平三居,现在是2400万,在2017年最高价可以卖到3000万,这几年还是降了20%。

据附近的链家中介小哥说,今年730实施多校划片后,西城区的成交量有所下滑,但价格并没有变化,以前宏庙小学可以直升师大附中实验中学,这是西城区最好的中学,多校划片后,虽然说你买的房子,不一定能上宏庙小学,但实际上,小学其实还是就近入学的原则。只有录满了才会被分到别的学校去。有学位房至少多了一个机会,如果你不买是完全没机会。

所以实际上对学区房影响有限。

不过东城区的链家小哥刘小龙告诉我,东城区的多校划片政策还是2018年出的,当时影响也是立竿见影,成交量和价格有所下降,今年受疫情影响都在跌,最近两个月在回升了,和2018年差不多。

东城区我也去看了一下,学区房价格就明显比西城区便宜,比较好的史家小学目前学区房在11-12万/平,府学在12到13万/平,景山在11到12/平。

海淀区,学位最好的就是中关村(000931,股吧)片区了,一小,二小,三小,都是十四五万,万柳书院,2014年的次新房,价格最贵到了20万/平,而且无房源可卖。

这个价格在北京不算高估,我觉得值得,而且还有上升空间,带好学位的品质房子,就是硬通货。

我发现北京楼市不像深圳,很少有中海凯旋那种小区,就是品质又好,同时所带学区又好。基本上市区的房源,要么就是好的老破旧学区房。品质好点的房子,要么就不带好学位。

不会像深圳,因为很多是品质次新+学区房叠加,所以价格贵的离谱,有的已经涨到30万一平,即便是单纯的老破旧学区房,比如百花片区,有的也要20万一平。

没有对比就不知道价值高低,对比下来,我会觉得北京的学区房真的低估了,因为深圳学区房的含金量是根本没办法跟北京金融街学区房比的,同样20万一平米,你是买深圳一流的学区房,还是北京一流学区房呢?

我想不用问,只要你有名额,谁都会买北京一流的学区房吧。至于北京低估了多少,这个我也不好算。

但过去三年多,北京没涨,深圳却一直在涨,而且百花片区学区房起码涨了50%-100%,这个差距就拉的太离谱了,所以未来北京的学区房不该补涨吗?

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二手房

北京市区的二手房好像也没有特别新的,十多年楼龄的房子都算是次新房了。

比如富力城,二环内,07年的房子,10万左右,2017年时价格基本上都是11万多,去年200-250平米的价格跌到9万多,现在已经回升到了10.5万/平,涨幅也超过10%。

富力城就是地段好,园林社区品质不错,但没什么好学位。因此也只有10万出头。

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新怡家园,在东城区也算是数一数二的品质小区了,但学区一般,就是位置好,崇文门商圈,所以价格在12-13万/平。

我看了下这个小区现在的价格跟2017年3月的顶峰比起来,也是相差无几,但去年就相对便宜,最低有降到过10-11万/平左右。

所以这些品质相对不错的小区,在去年确实是个很好的抄底时机。现在买都已经涨了一些,虽然涨的还不算多。但同样一套130平米的房子,从1500多万,涨到1700多万,也涨了有200万的成本,超过10%。

我觉得这些房子明年还会有继续上升的空间。

有粉丝要我去看看二手老破旧,我也看了下,下图这个,中介跟我说是1958年的房子,外墙刷新了看不出。

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但我走进去真的是不忍直视,这种房子在二环也要9万多,还是不要买这种房子吧,不抗跌,住的也难受,如果是我,我宁可买5环外的新房。

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新房

由于时间有限,新房我只选择性的看了大兴、亦庄、石景山和西五环。

大兴,和园,154平米,三房,现在是毛坯5.4万/平,一期卖到6.7万带精装,这几年确确实实是降价了不少。

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看着感觉品质挺好的,但售楼处人并不多。

因为旁边还有一个性价比更高的楼盘,中海寰宇时代,这是限竞房,89平米可以做三房,5.7万/平,比前一个楼盘贵三千,但带精装修,户型非常实用,所以成了北京的销冠。现场看房的人也明显比和园多很多。

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买中海的人,还是首次置业的纯刚需为主,比如在东城区,在国贸上班的,有的购买力还是相对有限。毕竟中海的总价最低才五百万,前一个盘贵了几百万。

责任编辑:新闻资讯网

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