中国房地产的行业周期与经济周期高度相关，房地产行业始终担当着宏观经济发动机和稳定剂的作用。在国家城镇化发展与发达国家相比仍有较大空间的情况下，房地产稳经济的作用仍将存在地产政策依旧将维持“上压下托”的大基调，就会使得房屋偏离居住属性。

前期调控主要注重调控需求端且短期调控时效，通过使用提高首付比例、限贷、限购、限价、限售等手段调控购房需求，而供给端机制有待完善。

随着2016年“房住不炒”的提出以及短期调控压制与长效机制的逐步建立，楼市调控供给端加码，去金融杠杆、去地产杠杆成为常态，地产行业才逐渐走向一个稳健的曲线。

我国经济要走强，势必要与房地产脱钩，加大实体产业发展。房地产长效发展机制刚建立不久，制度不完善，应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，进一步夯实房地产调控长效机制，落实因城施策、因地制宜宏观调控，杜绝“一刀切”懒政，合理进行产城规划，加大土地合理供应，大力促进房地产节能减排和绿色发展。

（一）加大土地合理供应。

调控政策为控制房价过快上涨，大都通过限购、限价、限售、限制信贷和提高首付比例控制住房需求等来保证房价趋于平稳。当前，需求端是被控制的，但供给端的调控却是忽视的，更遑论供需不平衡。

从土地端来看，当前，房地产市场调控的主要目标是稳定房价，降低房地产市场泡沫破灭风险，然而房地产土地市场由地方政府垄断，而地方政府又依赖于土地财政，这就导致“地王频出”。

虽然中央也出台了土拍限价等调控政策，但难以从根本上改变土地财政导致的土拍市场火热，从而导致溢价率不断攀升。

据中国地价信息服务平台数据显示，2010-2020年中国综合用途平均地价由每平方米2370元上升至7210元，复合增长率高达204.21%。住宅用途平均地价由每平方米3113元上升至4671元，复合增长率达50.05%。

值得注意的是，2018年全国住宅用途平均地价最高达每平方米7049元，复合增长率达126.44%。4个一线城市住宅用途地价在2018年达顶峰，2010-2018年复合增长率均超100%，广州高达820.62%，北京达427.30%，深圳为200.74%，上海为145.26%。

随着城镇化发展，土地价格上涨成为助推房价上涨的重要因素之一。10年间地价急速上涨，增幅高达204.21%。全国商品房销售均价10年间复合增长率高达95.95%似乎有了合理解释，一线城市买不起房的原因更是显而易见。

如果像新加坡政府一样，建立健全土地征收管理制度，对土地使用进行合理规划，严格控制土地供给成本，并增加土地资源有效供给，“地王”现象是否不会出现，房价也会明显控制呢？

但这势必会影响到地方政府财政收入，在实体产业尚未能够贡献较大财政收入阶段，房地产在一定时期内仍将成为地方政府的主要财政收入来源之一。

（二）加大公租房、廉租房建设。

1996年，第二届联合国人类住区会议通过的《人居议程》，明确重申国家和政府作出的要全面和逐步实现适足住房权的承诺。适足住房权保障的是公民对房屋的使用权，而不是所有权。

所以，政府的责任是让所有公民有房子住，而不是要让每个人都拥有一套属于自己产权的房屋。

限价商品房、经济适用住房等所有以房屋所有权为保障属性的保障房，都应退出历史舞台，而应加大力度建设租金低廉、交通便利的廉租房、公租房，在缓减购房需求的同时，也将减少权力寻租的空间和机会。

政府在建立大量公租房和廉租房的同时，也应加强完善公租房和廉租房的管理，禁止公租房和廉租房的转租等变相寻租，同时应按照公开透明的原则，严格公开租住人员名单，号召社会和媒体的监督，对于违规人员实行征信黑名单惩罚，从而将使得更多工薪阶层和低收入者能够享受到公租房和廉租房的福利，也将起到平抑房价的作用。

（三）限价应区别对待，合理退出。

借鉴美国的地产政策来看，我国是否应该把房产进行分类，将有钱人住的豪宅区和普通低收入人群住公寓区进行划分，地价、房价也进行差别化调整。

因根据各个城市的不同情况，合理实施房地产限价措施，也不能所有产品“一刀切”全部限价。

首先，限价主要应针对面积小于90平方米的刚需产品，对于超过140平米的大户型房屋或别墅豪宅，限价没有任何意义。

大户型房屋的目标客户根本不是普通工薪阶层，比如20万元一平米的豪宅，普通工薪阶层买不起，降到10万依然买不起。

数据显示，2020年，上海1000-2000万元之间的住宅，共成交7994套。而排名第二的北京仅为3853套，深圳更是仅有2604套。这也说明，1000万以上的房子的目标客户，仅是中国14亿人中的区区几万人。

这些富人住的豪宅，卖的贵与否，和普通老百姓没有任何关系，相反对于政府影响很大，价格越高，政府能够征收的税收也越多；反之则越少。在土地供应方面，也应减少大户型、豪宅等土地供应，对于此类项目地价和各种税费也应一定上浮空间。

而对于90平方米以下的刚需产品，则应严格实施限价措施，不仅需要限制房价，也要限制地价，双管齐下，才能有效遏制刚需产品的价格大幅上涨，从而可以让急需住房的刚需阶层能够享受到更多政策红利，享有更多居住幸福获得感。

其次，节能减排效果更好的绿色建筑，不应和普通住宅实行同样的限价措施，应该区别对待。

因为，绿色建筑的开发建设成本比普通建筑每平方米一般高出300-1000元，绿色建筑住宅成本高，节能减排效果更好，居住品质更高，理应比普通的成本更低、品质更差的房子有一定溢价，“一分价钱一分货”，“好货不便宜，便宜没好货”，这是最基本的常识。

如果实行“一刀切”政策，企业没有动力建设成本高、收益低的绿色建筑，为了节约成本，甚至会以次充好，这也是近年，买房人因为房屋质量维权事件众多的原因之一。

最后，限价措施也不能长期执行，应有合理退出计划。

虽然作为大宗资产，很多人一辈子也许只买一套房，但是作为商品的房子，也具备普通商品的自然属性，房价也自然会根据商品经济市场规律来波动。

房子少、买房人多，自然是奇货可居，物以稀为贵；而如果房子多了，买房人少了，房价自然会下降。

如果长期人为限制房价的上涨和下跌，那么房价就无法真实反映市场行情，房地产调控也无法精准施策。

（四）充分运用金融杠杆工具。

房地产业作为资金密集型行业，对金融政策的调整异常敏感，如何提高房地产金融业务的效益，同时防范金融风险是金融机构迫切需要解决的问题。

数据显示，2020年，人民币房地产贷款余额超过48.8万亿元，中国房企境内外债券融资总额超过1.2万亿元。

为防范风险，首先要严格限制和缩减房地产投融资规模，对开发企业应有所约束，负债超过一定水平，严格限制银行贷款、发债、信托等资金流入。

但也不能“一刀切”，防止由于现金流短缺，造成企业的急速死亡，从而引发大量烂尾房，造成大量失业人群。

在住房贷款和公积金方面，借鉴加拿大的压力测试和新加坡的强制缴存方式，综合分析购房者的收入水平、住房需求等多因素进行利率定价以及合理调整公积金的缴存率及缴存基数。

即强化贷款担保管理，在源头上防范金融风险。此外，也可以结合加拿大政府加强银行系统风险管理，通过政府机构对银行提供的抵押贷款作出担保倒逼金融机构严格监管。

此外，结合德国和新加坡房地产税的实施经验，通过税收体系加强引导房地产。

比如，开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等税种，降低房产的长期收益预期，抑制房地产投机。

与此同时，房地产产品定价、土地规范、融资相关的法律体系也要同步跟上。

（五）大力促进房地产业节能减排绿色发展。

我国已明确2030年“碳达峰”和2060年“碳中和”目标。而建筑和工业、交通被联合国并列为三大“能耗大户”。