撕去地产化标签的房企们，在住宅开发销售之外，又开启了新业务、新赛道的竞争，切入的一大方向便是城市运营商。在这股既是独立个体、亦是抱团前行的浪潮中，不断提高自我要求的开发商们成为了未来城市发展建设的有机组成部分。

论坛现场

12月14日下午，由凤凰网、凤凰新闻携手凤凰网房产举办的2019第六届凤凰网全球华人不动产风尚盛典暨榜样2019颁奖典礼在北京富力万丽酒店盛大启幕，以“运营城市 耕耘未来”为主题的圆桌论坛受到了广泛的关注。

本次圆桌论坛由奇点商业地产总经理兼总编辑王杰主持，福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋，印力集团合伙人及印力北京城市商业公司总经理张媛，戴德梁行大中华区副总裁王盛，首创新城镇基金执行总经理李欣原，盈怀商业总裁喻浦阳、高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖、大爱城投资控股有限公司品牌部总经理李婧等人作为分享嘉宾展开互动碰撞，分享了在城市运营领域做出的成果，同时对商业创新与城市运营的相互作用进行了探讨。

福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋

中国自古有一句话，“穴居在山福在水”，所有城市更新都把城市大的环境做到了，但是城市的魂丢了。也是因为这样，福晟商业想创造一个智慧生命体的城市空间。即用互联网区块链的技术把线上的智慧平台搭建起来：

在企业端，通过智慧平台打通用这种共享连接、共赢共生的方式，让企业的资源能够互通。吴洋表示，现在2.0版已经在跟政府沟通，所有持有物业里跟政府打通绿色通道，在线上解决所有跟政府之间资源扶持的对接。

而在员工端，在每一栋物业里设立员工共享IP，让员工在这栋楼里把生活所需进行解决，生活上各种需求和爱好都能在这栋楼通过工作以外时间来满足其需求，通过线上系统来完成这些服务体系，每一栋楼都形成一个智慧生命的平台，再把一个个智慧生命平台变成非常有活力的空间。

印力集团合伙人及印力北京城市商业公司总经理张媛

商业不仅与城市关系紧密，与所有城市里的居民，即消费者，关系更加紧密。在她看来，商业是城市里一个公共空间，能够承载以及运营的内容不可限量。

基于洞察到消费者一些需求，2018年印力集团进行了几项重要的举措。比如，注资高科技公司，现在很多商场内部已经能够做到人脸识别，人脸识别不仅是服务的一个手段，也是更好了解客户从而定制化服务的一个途径。

此外，今年印力北京提出“三好商业”，即如何能够更好地满足消费者的需求，其实是从环境、从服务、从内容上的三好。最后，企业应该把城市内容的提升、服务的提升当成自己的使命，毕竟所有的路都是在创新和不断迭代过程中产生的。

戴德梁行大中华区副总裁王盛

王盛认为，我们生活在一个非常特殊的时代，这个时代有三种社会力量都聚焦在城市中心热点上，分别是：城市居民对生活环境的改进、政府对城市功能的调整和房企对城市更新业务的发展点。

什么样的城市更新项目才能够成功？他认为有一些要素：

第一，政府在规划、政策上对城市更新有一定支持，如在土地使用性质改变的灵活性上；

第二，城市更新的项目应该有一定前瞻性，比如具备绿色环保元素、智慧城市元素、人性化元素等等；

第三，则是资本和专业能力的结合，由私募基金跟专业机构结合起来，把这些项目优化，把价值最大化，再卖回给房地产信托基金进行运营。

首创新城镇基金执行总经理李欣原

现在面临最大的问题，可能是打破旧有的二元结构，让城市和乡村的距离更近、更均衡地发展的问题。李欣原小姐想说两点：

第一，基于我们能做什么事情。首创集团本身对自身的定位是城市投资建设服务的运营商，它涉及的主业有房地产、基础设施、环境整治、金融服务等多个方面，我们也希望把这种能力能够延伸到城镇里面去、延伸到乡村去。

第二，如何把便利的城市和美好的乡村进行融合和选择？这可能主要是我们思考的方向。首先不是用城市去蚕食乡村，而是把城市里良好的基础设施建设延伸到乡村，让人们可以在城市与乡村之中进行生活的选择，同时，对乡村的经济有一个融合发展，能够让产业兴旺，真正实现可持续发展。

盈怀商业总经理喻浦阳

2016年10月份，马云提出“新零售”概念的之后，未来的十年、二十年可能都是摸索新零售的过程。那么，新零售下的线下商业应该长成什么样？

喻浦阳认为，除了未来的邻里中心、社区中心、城市级购物中心的内容外，更重要的是在管理方面，盈怀是他去年在鑫苑地产平台上创建的商业管理公司，它除了做购物中心以外，更多的涉及到互联网管理平台方面。

在这里，他们做了一个盈怀云系统。盈怀云系统里面有六大系统，包括企业内部管理系统、资产管理系统、精准招商系统和运营分析系统、会员营销系统、平台交互系统。在运营分析系统里面，盈怀创造了一个商业地产行业独特的“三角理论”。

随着中国购物中心的腾飞发展，今年新开了970个购物中心，去年也开了920个购物中心，体量不断增长而人才却跟不上，商业地产行业需要一套科学管理软件，来适应社会的需求、行业发展的需求。

高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖

毛跃晖表示，刚才王盛总说了三个力量，而他们属于第四个力量——资管机构、投资机构。城市更新并不是今天才有的事物，在国外，特别是英国、日本已经进行了很长的周期。而国内，主要有以下几个措施：

第一，城市更新要从大拆大改逐步发展到尊重历史、尊重遗传，更加微观、更加有机；

第二，城市更新离不开政府的支持，需要引入更多的参与人员、参与机构，给予大家利益平衡的分配；

第三，原来城市更新主要还是以住宅供给为主，下一步更多的是科技赋能，满足消费升级和产业导入。

第四，城市更新缺乏足够金融系统的支持，在这个领域应该是分阶段的，投资时是基金化、建设信贷化，运营的时候是证券化。

大爱城投资控股有限公司品牌部总经理李婧

喻总讲到“城市自我更新能力”，其实大爱城也是在顺应城市发展，产业地产发展也需要顺应城市化进程中的变革，尤其当城市功能性越来越复合、越来越复杂。

对于养老产业或养老地产来讲，规模和资本不是成功的核心，人是核心、服务是核心。做养老是一对一跟每一位老人沟通，这是一个决策期长、回报很慢的行业，所以一定要有坚定的决心和初心做这件事情。